أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري المصري من خلال القاء الضوء على أداء شركة بالم هيلز للتنمية وتقييمه بناءا على قرارات الشركة الاستراتيجية.
خطط بالم هيلز للتنمية الاستثمارية
صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: ” قرارات استراتيجية تدعم نظرة إيجابية: تجاوزت توسعات شركة بالم هيلز للتنمية سوق العقارات المصري لتشمل منطقة دول مجلس التعاون الخليجي، وذلك من خلال مشروع أبوظبي المعلن حديثاً، بالإضافة إلى التوسعات المحتملة في قطاعات العقارات والتجارة والتعليم في المملكة العربية السعودية، وقطاعي التعليم والفندقة في مصر. نرى أن هذه الفرص الجديدة تضيف قيمة وتعمل كمحفزات لسعر السهم، حيث تنضم الشركة إلى غيرها من المطورين العقاريين المصريين في الاستحواذ على حصة من سوق الخليج المربح. شهدت أعمال الشركة العقارية في مصر نمواً كبيراً مع إطلاق مشروعي “هاسيندا حنيش” و”هاسيندا ووترز” بالساحل الشمالي في عام 2024، واتفاقية إدارة مشروع “جيريان” في دلتا النيل عام 2025.
من إجمالي مبيعات الشركة البالغة 151 مليار جنيه مصري في السنة المالية 2024، تم تحقيق حوالي 63% (95.1 مليار جنيه مصري) من الساحل الشمالي، مع بقاء نحو 82.4 مليار جنيه مصري كمخزون في المشروعين، وفقاً لأرقامنا. هذا النجاح مبني على زيادة الطلب على الساحل الشمالي بعد صفقة رأس الحكمة في فبراير 2024، ويعزز من مكانة بالم هيلز كأحد المطورين الرئيسيين في المنطقة.
وقامت الشركة بتوسيع محفظتها في قطاع الفندقة في عام 2024 لتصل إلى 1,262 غرفة بإضافة نحو 200 غرفة من خلال اتفاقية مع ماريوت الدولية لإطلاق فندق ريتز كارلتون ريزيدنس في غرب القاهرة، وزادت حصتها في شركة “ماكور للفنادق” إلى حوالي 70%. وتستهدف الشركة إضافة 4,000 غرفة جديدة خلال الخمس سنوات المقبلة.
وزادت الشركة أيضاً من تواجدها في قطاع التعليم في مصر بالاستحواذ على حوالي 33% من شركة “تعليم لخدمات الإدارة”، مما يساهم في تنويع مصادر إيرادات الشركة وزيادة دخلها المتكرر. نرى أن إعلان الشركة عن تطوير قطعة أرض بمساحة 1.87 مليون متر مربع في أبوظبي بالشراكة مع “Wave Seven” سيؤدي إلى إعادة تقييم السهم، نظراً لموقع المشروع، وسعره المتوقع، والتعامل بعملة مرتبطة بالدولار، وانخفاض معدل الضرائب. يقع المشروع مباشرة قبالة “جزيرة السعديات” الشهيرة بالقرب من “جزيرة ياس” و”جزيرة الريم”، وسيتم تنفيذه عبر شركة “PHD North Jubail Property Development Company”، وهي شركة تابعة بالكامل لـ “بالم هيلز للتنمية”.. تعتبر شراكة بالم هيلز المعلنة مع “شركة دلة البركة القابضة” السعودية لتأسيس شركة بملكية 60%/40% لتطوير مشاريع عمرانية متكاملة في مناطق مختلفة من المملكة خطوة هامة. كما تخطط بالم هيلز لاستثمار حوالي 300 مليون دولار في تطوير قطاع التعليم في السعودية عام 2025 مع شركاء محليين، و300 مليون دولار أخرى في مشاريع سكنية وتجارية. وقال الرئيس التنفيذي للشركة إنهم يعملون أيضاً مع مشروع مشترك محلي لافتتاح 15 مدرسة في مدن عدة منها الرياض وجدة.”
توقعات بأداء جيد للقطاع العقاري
أضافت محللة القطاع العقاري: ” على الرغم من تراجع القدرة الشرائية في مصر، لا نزال نتوقع أداءً جيدًا للقطاع بفضل مبيعات الساحل الشمالي، وارتفاع الأسعار، وتسهيل شروط الدفع، والتوسع الإقليمي: نعتقد أن مبيعات الشركة في عام 2025 ستقودها مبيعات الساحل الشمالي وشروط الدفع المريحة، في حين أن التوسع في قطاع الفندقة ومنطقة الخليج سيبشر بالخير للاعبين في سوق العقار المصري. نتوقع أن يبدأ المطورون في جني ثمار مشروع رأس الحكمة في وقت مبكر من هذا العام، مع إعلان شركة “مدن القابضة” عن إطلاق المرحلة الأولى من المشروع العملاق بمساحة 12,000 فدان. لا نترقب مخاوف كبيرة بشأن تجاوز تكاليف البناء على المدى القصير والمتوسط، بشرط أن تكون صدمات سعر العملة محدودة ، مع ارتفاعات كبيرة في أسعار العقارات. كما أن بيئة أسعار الفائدة التي شرعت في الانخفاض من شأنها أن تحسن الطلب الحقيقي وتفتح فرصًا جديدة للمطورين، خاصة أولئك الذين لديهم مشاريع دخل متكرر طموحة وتتطلب رأس مال كبير. من شأن تخفيض الفائدة على القروض أن يعزز ربحية المطورين ذوي حجم الاستدانة الكبير. نتوقع أن تتأثر عمليات التسليم في عام 2025 بارتفاع تكاليف البناء، ولكنها ستظل عند مستويات جيدة.”
توقع تحصيلات نقدية كبيرة من الشركة بقيمة 588 مليار جنيه
اختتمت مريم السعدني تقييمها: ” توقع تحصيلات نقدية كبيرة من الشركة بقيمة 588 مليار جنيه مصري خلال فترة التوقعات لدينا من الربع الثاني 2025 إلى 2038: نقدر أن تبلغ إيرادات القطاع العقاري لدى الشركة 552 مليار جنيه مصري خلال الفترة من الربع الثاني 2025 إلى 2032، مع الأخذ في الاعتبار المتأخرات المستحقة البالغة 68.9 مليار جنيه مصري والمبيعات الجديدة من المراحل التي تم إطلاقها في المشروعات القائمة، وجميع مبيعات مشروع “باديا” . نفترض أن إجمالي تكاليف العقارات لدى الشركة سيصل إلى 310 مليار جنيه مصري خلال الفترة نفسها، مما يعني أن متوسط هامش الربح الإجمالي المستقبلي سيصل إلى حوالي 44% للمشاريع التي تم إطلاقها. نتوقع أن ينعكس تراجع أسعار الفائدة بشكل إيجابي على ربحية بالم هيلز للتنمية خلال عام 2025، حيث نتوقع أن تنخفض مصروفات الفائدة إلى 2.09 مليار جنيه مصري في عام 2025 من 2.31 مليار جنيه مصري في عام 2024. التوجيهات الإدارية تشير إلى 160 مليون جنيه مصري وفر في مصروفات الفائدة مقابل كل 100 نقطة أساس من الخفض في سعر الفائدة. بالنظر إلى انخفاض تكلفة الدين، يمكن للإدارة أن تستغل الفرصة لزيادة حجم تمويلها، ومع ذلك، وبالنظر إلى مستويات المبيعات المرتفعة التي نتوقعها، فإن التحصيلات المرتفعة ستكون كافية لتمويل تكاليف البناء. وبناءً على ذلك، نتوقع أن تنخفض نسبة صافي الدين إلى حقوق المساهمين إلى 0.55مرة في عام 2025 من 0.75مرة في عام 2024. ونظراً لخطط التوسع للشركة، نتوقع أن تحجب توزيعات الأرباح في المستقبل. نتوقع أن تنمو الإيرادات بمعدل نمو سنوي مركب حوالي 7% في الفترة من 2025-28، والأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإهلاك بنسبة 13%، وصافي الدخل بنسبة 23%.”
